Назад к списку

Как сделать долевое участие в строительстве безопасным 

После ряда неблагополучных историй с незавершенным строительством жилых домов слово «дольщик» стало звучать сочувственно и восприниматься несколько обреченно. Конечно, принять участие в долевом строительстве люди решаются не ради того, чтобы пощекотать себе нервы, рискуя последним, что имеют, а чтобы получить заветное жилье по более низкой цене (как известно, на начальных этапах строительства квартиры в новостройках имеют более привлекательную цену). При этом все отдают себе отчет в том, что это более низкая цена за квадратный метр при более высоком риске. Как свести эти опасения к минимуму? 

 Чего боятся дольщики 

 Больше всего дольщики опасаются того, что дом не будет достроен. Одно дело, когда речь идет лишь о задержке сроков сдачи жилья: тогда можно через суд получить компенсацию за нарушение условий договора. И совсем другое, когда фирма объявляет себя банкротом – в этом случае даже при решении суда в пользу дольщика, как правило, деньги стребовать не с кого.Несмотря на то что права дольщиков теоретически защищены Федеральным законом от 30.12.2004 года № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», у потенциальных дольщиков неспокойно на душе. И хотя Россия за последние годы сделала большой прорыв в области защиты прав людей, решающихся на покупку квартиры в новостройке, законодателям еще есть над чем работать. При этом уже всем известно: самый надежный способ покупки жилплощади в строящемся доме – договор долевого участия (ДДУ). Остальные схемы считаются очень сомнительными. 

 Яна Сосорева, первый заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость»

 - ДДУ разрабатывали с той целью, чтобы обезопасить покупателей квартир от рисков и повысить доступность жилья. В рамках данного механизма договор подлежит обязательной регистрации, а участок строительства передается дольщикам в залог до окончания строительных работ. Еще один инструмент – страхование ответственности застройщика, причем доступен один из вариантов обеспечения обязательств: банковская гарантия, вступление в ОВСЗ (общество взаимного страхования застройщиков, – прим. автора), полис страховой компании, включенной в реестр ЦБ РФ.А теперь пошагово рассмотрим действия потенциальных дольщиков при подготовке к сделке и после заключения договора долевого участия. 

 Шаг 1. Разобраться в юридических тонкостях вопроса 

 Чтобы отправиться на заключение ДДУ со спокойной душой, придется проштудировать массу тематической литературы, новостей, другой информации из открытых источников, интернет-порталов, возможно, даже обратиться за помощью к квалифицированному юристу. Важно не только на «5» знать свои права, но и уметь их отстаивать в спорной ситуации. А для этого будущему дольщику нелишним будет ознакомиться с сутью ДДУ, его содержанием, изучить строительный рынок и, в частности, экономические портреты компаний-застройщиков, а также быть готовым к возможным неприятным ситуациям, которые могут случиться как при подготовке к сделке, так и в процессе возведения объекта.Довольно распространенная ситуация – представитель компании-застройщика предлагает покупателю некий типовой договор, утверждая, что в него нельзя вносить изменения. Нередко люди от своей скромности и незнания реального положения дел соглашаются, а потом кусают локти, когда выявляются подводные камни таких сделок. Или вовсе отказываются от подписания договора, лишая себя понравившегося жилья. При этом юристы утверждают, что ДДУ не является так называемым «договором присоединения», а значит, покупатель имеет право обсуждать каждый пункт документа и предлагать правки. 

 Елена Казанкова, управляющий партнер компании «Юридическое бюро»

 - В ст. 428 ГК РФ говорится о так называемом договоре присоединения, условия которого диктует только одна сторона. При этом такая форма договора исключает возможность менять стандартные условия. Вторая сторона может только согласиться и примкнуть к договору, либо не согласиться и не заключать данный договор. В типовом ДДУ обычно указывается ряд существенных условий, индивидуальных для каждого дольщика, следовательно, по умолчанию, этот тип договора нельзя называть договором присоединения. Потенциальный дольщик, которого не устраивают условий договора, может выразить свои предложения в виде приложения к проекту договору - протокола разногласий.Из этого ответа становится понятно, как себя вести и в ситуации, когда застройщик навязывает дополнительные услуги при заключении договора. Чаще всего это требование заключить договор бронирования квартиры или обязательное предоставление услуг по регистрации договора в Росреестре и оформлению права собственности. При этом очень часто, если покупатель отказывается от допуслуг, застройщик, в свою очередь, отказывается заключить и сам ДДУ. А это, оказывается, - тоже нарушение закона. 

 Елена Казанкова

 - Согласно п. 2 ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей», для приобретения одних товаров, работ, услуг запрещено ставить условие обязательного приобретения других товаров, работ, услуг. Если покупателя вынудили заключить подобный договор, он может подать иск в суд для возврата денежных средств, потраченных на оплату навязанной услуги, и даже взыскать проценты. Чтобы выиграть суд, нужно направить напрямую в адрес застройщика претензию и документально зафиксировать его отказ от заключения договора долевого участия в данной ситуации.Кроме этого, важно знать, что ДДУ должен пройти государственную регистрацию в Росреестре. Только с момента регистрации договор можно считать заключенным и уже после этого производить расчеты с застройщиком. 

 Сергей Смирнов, генеральный директор юридической компании «Белый стандарт»

 - Во время самой сделки будьте внимательны. Проверяйте свои паспортные данные, попросите копию доверенности от должностного лица застройщика, который подписывает данный договор. Подписывая различные дополнительные соглашения к договору, сверяйте, чтобы, например, внутренняя отделка помещения соответствовала той, которую вы выбрали. 

 Яна Сосорева:

 - Грамотный подход при заключении ДДУ должен учитывать цели участника долевого строительства. Для дальнейшей переуступки желательно, чтобы в договоре отсутствовало обязательное согласие застройщика на такую переуступку. При покупке квартиры для дальнейшего оформления в собственность необходимо учесть сроки передачи квартиры и расчеты с застройщиком в случае изменения фактической площади квартиры. Принятие во внимание этих моментов поможет дольщику в решении возможных вопросов с застройщиком. 

 Шаг 2. Проверить надежность компании-застройщика 

 Этот пункт только на первый взгляд кажется простым. По сути, это мониторинг рынка, который требует больших временных затрат, внимательности и способности анализировать большой объем информации. 

 Ольга Новицкая, директор по связям с общественностью ГК «МИЦ»:

 - Прежде всего рекомендуем выбирать крупного застройщика, «с именем» и большим портфелем проектов, а также проверить, как часто он выводит на рынок новые объекты и с какими банками он сотрудничает. У добросовестного застройщика портфель новых проектов регулярно пополняется, и они аккредитуются банками-партнерами. Если же застройщик мелкий, портфель проектов у него небольшой, и выходят они крайне редко, от случая к случаю, то, вероятнее всего, у него есть проблемы с финансированием. 

 Яна Сосорева

 - Также следует обратить внимание на пул банков-партнеров застройщика. Наличие программ от ведущих банков говорит о надежности проекта. Финансовые учреждения всегда проводят экспертизу, поэтому не будут кредитовать сомнительные объекты. Если компания, реализующая проект, выкупила часть объема, то это также говорит о надежности и высокой ликвидности выбранной новостройки. 

Сергей Смирнов:

 - На официальном сайте Москомстройинвеста можно увидеть перечень застройщиков города Москвы, добросовестно исполняющих свои обязательства, что подтверждается налоговой отчетностью. Также там представлена информация о застройщиках, не выполнивших свои обязательства перед дольщиками. Для спокойствия необходимо посмотреть учредительные документы компании-застройщика. Это можно сделать в офисе продаж. Убедиться в достоверности данных документов можно, получив выписку из ЕГРЮЛ (Единого государственного реестра юридических лиц). Как правило, застройщики учреждены в Москве или Московской области. Из данной выписки видно, кто является учредителем компании, находится ли она в стадии банкротства. Также можно проанализировать в сети Интернет судебные иски к данной компании. 

 Например, система «Мой арбитр» позволяет проверить, были ли судебные дела в арбитражном суде с участием интересующей компании, а также их исход. А подписавшись на рассылку от системы, можно отслеживать появление новых судебных дел в системе арбитражных судов.А юридическая компания «Ваш надежный юрист» составила признаки неблагонадежной строительной компании. К ним относятся: 

 - нежелание представителей компании предоставлять какие-либо документы и отвечать на вопросы, связанные с юридической чистотой сделки; 

- негативная реакция представителей компании на любой вопрос потенциального покупателя;

 - компания – частый участник судебных дел, по которым имеются «открытые» исполнительные листы (т.е. долг не оплачен); 

- много отрицательных отзывов о компании;

 - использование при продаже квартир формы договора, отличающейся от установленной законом № 214.В дополнение к этому потенциальный покупатель может с легкостью выявить еще несколько любопытных сведений о фирме. 

 Алексей Силкин, руководитель юридической компании «Ваш надежный юрист»:

 - Зачастую застройщики готовятся заранее к возможным проблемам в будущем, и по определённым показателям видна их неготовность нести ответственность, либо эти проблемы выявляются уже в процессе строительства. Узнать это можно, получив выписку из ЕГРЮЛ на юридическое лицо, с которым у вас заключен договор, на сайте налоговой инспекции http://egrul.nalog.ru/. В ней обратите внимание на то, когда был избран генеральный директор. Если смена произошла недавно – это может свидетельствовать о том, что компания готовится к неоплате долгов. Генерального директора меняют на так называемого «номинального», чтобы избежать уголовной ответственности по ст. 315 УК (неисполнение приговора суда, решения суда или иного судебного акта). Посмотрите на дату основания компании. Если компанию открыли совсем недавно, а бренд, по заверению застройщика, существует значительно дольше, то задумайтесь, почему они закрыли компанию, которая была до этого. Если менеджер застройщика говорит вам, что они работают более двадцати лет на рынке недвижимости, а юрлицо существует всего пять лет, возможно, бренд зарегистрирован на другое юридическое лицо, на котором находятся все активы компании, а компания, с которой вы заключаете договор, была создана специально для того, чтобы при неприятностях ликвидировать ее без потерь для собственников. 

Кроме этого, на сайте налоговой https://service.nalog.ru/zd.do можно узнать, сдает компания налоговую декларацию или нет. Если компания не сдает налоговую декларацию, то налоговая инспекция может арестовать все счета компании. Следовательно, компания не сможет нормально функционировать. 

 Ольга Новицкая

 - Гражданам, намеренным принять участие в долевом строительстве, в первую очередь следует внимательно ознакомиться с документацией застройщика: учредительными документами, бухгалтерской отчетностью за три года, а также с правилами страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору. Эти документы позволят проанализировать деятельность застройщика, в том числе и с точки зрения его надежности и финансовой устойчивости.Шаг 3. Досконально изучить проектную документацию выбранного объектаИтак, компания выбрана. Переходим к изучению интересующего объекта, а именно – его проектной декларации, которую, по закону, застройщик обязан предоставить каждому, кто ее попросит. Что же можно узнать из этих документов? 

 Сергей Смирнов

 - Во-первых, наличие разрешения на строительство с указанием срока его действия, т. е. срок, за который новостройка будет возведена. Во-вторых, срок аренды земельного участка, на котором происходит строительство, а также кому земельный участок принадлежит – физическому лицу или организации. Возможно, что данный участок находится в собственности самого застройщика, что более надежно. При этом назначение участка должно соответствовать именно строительству данного вида недвижимости. В-третьих, есть ли страхование самого объекта строительства на случай банкротства.В Памятке дольщику, составленной компанией «Юридическое бюро», очень подробно перечислены сведения, которые можно узнать из проектной декларации:

 - цели, этапы и сроки реализации проекта строительства, результаты экспертизы проектной документации, разрешение на строительство;

 - права застройщика на земельный участок, местоположение и описание многоквартирного дома, подготовленные в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;

 - количество квартир в доме и состав общего имущества;

 - функциональное назначение нежилых помещений, не входящих в состав общего имущества; 

- предполагаемый срок получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию; 

- примерная стоимость строительства;- перечень подрядчиков, осуществляющих основные работы на объекте; 

- способ обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору (поручительство банка по обязательствам застройщика, договор страхования гражданской ответственности застройщика, доказательства участия застройщика в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков); 

- данные о договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства дома.

 Шаг 4. Изучить страховку застройщика 

 Как выяснилось, не все потенциальные дольщики знают, что государство обязало застройщиков страховать свою ответственность перед людьми, чьи деньги они используют для строительства своих объектов. Это сделано, в первую очередь, для того, чтобы в случае прекращения деятельности строительной компании дольщики могли получить компенсацию. При этом ситуация со страхованием строительства на данный момент довольно сложная, так как далеко не все страховые компании соглашаются на заключение таких договоров. По статистике, в 2014 году было застраховано около 24% долевых договоров, а после 1 октября 2015 года, после ужесточения требований к страховщикам по этому виду риска, многие крупные компании ушли с рынка, а регистрация ДДУ, как утверждает Минстрой, практически прекратилась. 

 Денис Зенка, директор департамента страхования финансовых рисков и ответственности «АльфаСтрахование»

 - Страхование долевых договор сейчас считается очень рискованным занятием, так как в данном случае страховые компании вряд ли способны полноценно взять на себя все страховые риски. Останавливает страховщиков и еще один фактор: потенциальная обязанность выплаты страхового возмещения не зависимо от причин нарушения условий договора долевого участия застройщиком, в том числе и причин его банкротства. При этом самая большая сложность, как показывает практика, предвидеть это и потом доказать умышленность банкротства.По сути, сейчас функция защиты прав дольщиков во многом возложена на общество взаимного страхования. Это значит, что застройщики самостоятельно определяют круг участников системы по защите прав дольщиков. Многие страховые компании считают такой подход, основанный на саморегулировании, довольно удачным, но не идеальным с точки зрения защиты прав граждан. 

 Денис Зенка

 - Мы принимаем участие в совместном обсуждении с СК АИЖК и некоторыми другими страховыми компаниями, членами ВСС, условий успешного внедрения в России механизма перестрахования, без которого рынок страхования ответственности застройщиков не сможет полноценно функционировать, так как объем ответственности, которая должна быть принята страховой компанией на каждого крупного застройщика, является значительным.Какой вывод отсюда может сделать потенциальный дольщик? Важно не только проверить наличие страховки у застройщика, но и убедиться, что компания-страховщик – это довольно крупная и давно существующая фирма, которая в случае неблагоприятного развития событий сможет компенсировать все убытки дольщиков.Конечно, при покупке квартиры риск есть всегда. Однако в большинстве случаев дома достраивают, а дольщики получают крышу над головой. Возможно, не всегда это происходит в оговоренные сроки, но в этом случае до страховой компании покупатель не дойдет, скорее, ему понадобится помощь юриста. Так, Сергей Смирнов приводит пример, когда нарушенные интересы покупателя были компенсированы неустойкой. 

 Сергей Смирнов

 - Дольщик приобрел квартиру с использованием ипотечного кредита в доме-новостройке, расположенном на Можайском шоссе в г. Одинцово. Все шло хорошо. Кредит погасил досрочно. Предвкушал заселение в новый дом. Но срок завершения строительства и сдачи дома затянулся почти на полгода. Наша фирма совместно с приобретателем составила претензии о неустойке за задержку передачи дома (в частности – квартиры) к застройщику этого комплекса. На данные претензии застройщик не реагировал, затягивая принятие квартиры и подписание акта приема-передачи. Тогда было подано исковое заявление в Одинцовский суд Московской области с требованием произвести оплату за данный срок задержки. 

Решение суда было положительное – взыскать в пользу дольщика денежные средства. Застройщиком решение не было обжаловано, что говорит о правоте дольщика. А долгожданную квартиру покупатель получил, а после женился. Вот так благополучно закончилась эта история. 

Источник:http://realty.dmir.ru